Podatek od sprzedaży mieszkania cz. II

Kontynuujemy  temat podatku od sprzedaży nieruchomości. Tym razem skupimy się na sprzedaży domów i mieszkań nabytych od 1 stycznia 2009 r., go których ma zastosowanie tzw. ulga mieszkaniowa.

Sprzedając nieruchomość nabytą od 2009 r. podatnik może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży mieszkania, pod warunkiem, że uzyskane z tej transakcji środki wydatkuje na własne cele mieszkaniowe.

Generalna zasada jest taka, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży należy przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w ciągu 2 lat od końca roku, w którym dokonano sprzedaży. Brzmi prosto, jednak w praktyce możliwość skorzystania z tego zwolnienia budzi wiele kontrowersji.

Co mówi ustawa?

Wolne od opodatkowania PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości jeżeli przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Powyższą definicję można zobrazować następującym przykładem:

Kwota uzyskana ze sprzedaży:                                       150 000 zł

Kwota za jaką nabyto sprzedawane mieszkanie:    100 000 zł

Dochód:                                                                                   50 000 zł

Wydatki na cele mieszkaniowe:                                     140 000 zł

Dochód zwolniony z podatku =  dochód x wydatki na cele mieszkaniowe/ kwotę ze sprzedaży

50 000 x 140 000 / 150 000 = 46 667 zł

Dochód do opodatkowania:                                             3333 zł

Jeżeli kwota ze sprzedaży zostanie w całości przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku dochodowego.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe

Najwięcej problemów budzi jednak kwestia wydatków na własne cele mieszkaniowe. To czy podatnik zrealizuje te cele czy też nie, może zadecydować o prawie do zwolnienia z opodatkowania.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki poniesione na:

• Zakup budynku mieszkalnego, mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
• Nabycie działki pod budowę budynku mieszkalnego
• Budowę i remont budynku mieszkalnego oraz na adaptację budynku niemieszkalnego na potrzeby mieszkalne
• Spłatę kredytu mieszkaniowego oraz odsetki od tego kredytu, pod warunkiem, że kredyt został zaciągnięty przed dniem sprzedaży

O czym należy pamiętać?

• chcąc zaliczyć wydatki na spłatę kredytu do wydatków na cele mieszkaniowe, należy pamiętać by kredyt ten był zaciągnięty przed dniem sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli dotyczy zakupu nowego mieszkania
•  spłata kredytu refinansowego oraz kredytów konsolidacyjnych tylko w niektórych wypadkach będzie wydatkiem na cele mieszkaniowe
• cele mieszkaniowe muszą być „własne”, a więc nie spełni warunków zwolnienia podatnik, który kupi mieszkanie na potrzeby dorosłych dzieci, które założyły już swoją rodzinę
• własny cel mieszkaniowy można realizować nie tylko w Polsce – ze zwolnienia mogą skorzystać podatnicy, którzy kupią mieszkanie za granicą i tam się przeprowadzą;
• nie wszystkie wydatki związane z odnowieniem i wyposażeniem mieszkania mogą dać prawo do ulgi – nie są wydatkami na własne cele mieszkaniowe kwoty przeznaczone na odmalowanie mieszkania czy zakup mebli.

Dochody ze sprzedaży mieszkania – jaka deklaracja?

Dochód ze sprzedaży nieruchomości należy wykazać w deklaracji PIT-39 składanej do 30 kwietnia roku następującego, po roku, w którym sprzedano nieruchomość. W tej samej deklaracji należy poinformować urząd o chęci skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Jeśli mają Państwo pytania w związku z powyższym tematem, prosimy o kontakt z Kancelarią. Nasi prawnicy udzielają porad podczas spotkań w Kancelarii, jak również drogą mailową, telefonicznie oraz za pośrednictwem Skype.

Joanna Kleina

radca prawny

Galiński & Kleina Kancelaria Radców Prawnych