Wynajem mieszkania – odsetki od kredytu stanowią koszt podatkowy

Podatnicy, którzy wynajmują posiadane przez siebie mieszkania i opodatkowują wynajem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub na zasadach ogólnych (skala podatkowa), mają, co do zasady, prawo odliczyć od uzyskiwanych przychodów odsetki od kredytu mieszkaniowego. Prawo takie nie przysługuje tym podatnikom którzy opodatkowują wynajem na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego. Do tego typu kosztów można zaliczyć przeważnie, czynsz wpłacany do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni jak również bieżące opłaty (dostawa mediów, ochrona, sprzątanie, fundusz remontowy, eksploatacja podstawowa), pod warunkiem, że opłaty te wnosi właściciel. Do kosztów podatkowych można także zakwalifikować podatek od nieruchomości, opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu a także wydatki na remont i wyposażenie mieszkania.

Odsetki od kredytu stanowią koszt podatkowy

Warto także mieć na uwadze, że organy podatkowe zgadzają się także na odliczenie od przychodu (czynszu płaconego przez najemcę) odsetek od kredytu zaciągniętego przez właściciela na zakup wynajmowanego mieszkania. Stanowisko takie przedstawione zostało ostatnio w treści interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 11 lipca 2013 r. (IPTPB1/415-281/13-4/MD). Interpretacja została wydana na gruncie następującego stanu faktycznego. Podatnik kupił sześć lat temu grunt z dwoma domami. W celu zrealizowania inwestycji zaciągnął kredyt. Obecnie wyjechał do pracy do Niemiec i w związku z tym zdecydował się wynająć domy (pierwszy w całości, drugi w części). Przychody z najmu rozliczane są na zasadach ogólnych. Na gruncie tak opisanego stanu faktycznego podatnik chciał uzyskać informację, czy odsetki od kredytu zaciągniętego w celu realizacji inwestycji mogą stanowić dla niego koszty podatkowe. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi opowiedział się za dopuszczalnością rozliczenia przez podatnika tego typu wydatków jako kosztów podatkowych. W ocenie organu podatkowego: „Wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, która w późniejszym czasie przeznaczona została pod wynajem, są związane z uzyskiwanym przez wnioskodawcę przychodem z najmu. Zatem, jako związane z tym przychodem, mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.” Jednocześnie w interpretacji zaznaczono, iż podatnik będzie mógł zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów wyłącznie odsetki od kredytu, które zostały faktycznie zapłacone po oddaniu do używania, a więc po rozpoczęciu najmu nieruchomości.

Brak najemców a rozliczenie kosztów

Natomiast w interpretacji indywidualnej z dnia 11 marca 2011 r. (IPPB1/415-1140/10-4/MT) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że odsetki od kredytu można zaliczyć do kosztów podatkowych również w czasie gdy mieszkanie nie jest wynajmowane z uwagi na brak najemcy. Organ podatkowy przyjął, że na podstawie przepisów prawa,  skoro kosztem podatkowym mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli podatnik udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty podatkowe. Tak więc, jeżeli wynajmujemy lokal i zdarzają się nam okresu kiedy stoi on pusty z uwagi na brak najemców, to w celu zagwarantowania prawa do rozliczenia kosztów podatkowych za ten okres warto dysponować dowodami potwierdzającymi, że podejmowaliśmy działania w celu pozyskania najemców.

• Interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w dniu 11 lipca 2013 r. (IPTPB1/415-281/13-4/MD);
• Interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 11 marca 2011 r. (IPPB1/415-1140/10-4/MT).

Joanna Kleina

radca prawny

Galiński & Kleina Kancelarie Radców Prawnych