Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy

Zasiedzenie nieruchomości – czym jest?

Jednym ze sposobów nabycia własności cudzej rzeczy lub nieruchomości jest jej zasiedzenie. Przez zasiedzenie, należy rozumieć nabycie własności poprzez upływ czasu. Do zaistnienia zasiedzenia nie jest konieczne zawarcie umowy – następuje ono z mocy samego prawa po spełnieniu określonych w przepisach przesłanek. Jak stanowi Kodeks cywilny, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Do zasiedzenia nieruchomości konieczne będzie zatem spełnienie następujących przesłanek:

• posiadanie samoistne;
• ciągłość posiadania;
• upływ określonego czasu (zależny od bycia w dobrej lub złej wierze).

Aby posiadanie było uznane za samoistne, należy zachowywać się jak właściciel nieruchomości. Należy przez to rozumieć m.in. dbanie o nieruchomość, mieszkanie w niej, płacenie podatków od nieruchomości, wynajmowanie, przeprowadzanie remontów, pobieranie pożytków (np. czynsz z tytułu umowy najmu lub dzierżawy), grodzenie działki – to jest korzystanie z nieruchomości tak, jak jej właściciel. Niezbędne do zasiedzenia nieruchomości jest nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez określony czas. Długość tego czasu jest zależna od posiadania samoistnego w dobrej lub złej wierze. Posiadaczem w dobrej wierze, jest ten, kto posiada usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że posiada rzecz zgodnie z prawem, które mu przysługuje. Dobrą wiarę wyłącza wiedza posiadacza o braku praw do rzeczy, jak również brak wiedzy spowodowany niedbalstwem – np. poprzez brak weryfikacji stanu prawnego nieruchomości posiadającej założoną księgę wieczystą. Natomiast za posiadacza nieruchomości w złej wierze należy uznać osobę, która wiedziała, że obejmowana przez nią nieruchomość nie należy do niej i nie posiada ona do tej nieruchomości żadnego tytułu prawnego, a mimo to zachowuje się jak jej właściciel.

Własność przez zasiedzenie a spadkobiercy – podstawowe informacje

W przypadku zasiedzenia nieruchomości sytuacja zdaje się być klarowna. Ale co zrobić w przypadku, gdy w trakcie biegu terminu zasiedzenia, posiadacz samoistny umiera i zostawia z problemem swoich spadkobierców?

Zgodnie z przepisami, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Zasada ta ma odpowiednie zastosowanie w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy, dziedziczenie posiadania rzeczy polega na przejściu na spadkobierców z mocy prawa, z chwilą otwarcia spadku (tj. z datą śmierci spadkodawcy), wszystkich skutków prawnych, jakie wynikały z jej posiadania przez spadkodawcę. Spadkobierca osoby, która uzyskał posiadanie nieruchomości, lecz do chwili śmierci spadkodawcy nie nabył jej własności przez zasiedzenie, może żądać stwierdzenia przez sąd zasiedzenia na swoją rzecz z zaliczeniem okresu posiadania spadkodawcy w takiej części, w jakiej dziedziczy. Istnieje możliwość, aby zasiedzieć nieruchomość ze spadku, w przypadku, gdy pozostali spadkobiercy nieruchomością się nie interesują i nie podejmują żadnych działań prawnych mających na celu uregulowanie stanu prawnego tej nieruchomości. Zasiedzenie nieruchomości przeciwko pozostałym spadkobiercom jest potwierdzeniem istniejącego między spadkobiercami stanu faktycznego. Sądowe stwierdzenie zasiedzenia ma potwierdzić fakt nabycia własności na rzecz konkretnej osoby.

Zasiedzenie a żyjący spadkobiercy – możliwe konflikty

W przypadku śmierci spadkodawcy, posiadającego kilku spadkobierców, może dojść do konfliktu pomiędzy nimi, np. w sytuacji, jeśli jeden ze nich uważa się za samoistnego posiadacza nieruchomości, to znaczy „zachowuje się” jak jej właściciel i w taki sposób ją wykorzystuje. Każdy ze spadkobierców ma możliwość złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Może się to odbyć na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest możliwość złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia w osobnym postępowaniu nieprocesowym w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Możliwe jest także złożenie takiego wniosku w trakcie postępowania o dział spadku. W takim przypadku, termin biegu zasiedzenia zostaje zatrzymany. Spadkobiercy, przeciwko którym upłynął już termin zasiedzenia, są uczestnikami postępowania. Dochodzi wówczas do rozpoczęcia procedury mającej na celu zakończenie się stwierdzeniem zasiedzenia przeciwko spadkobiercom. Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania. Sądowe stwierdzenie zasiedzenia potwierdza zatem fakt nabycia własności nieruchomości na rzecz konkretnej osoby. Orzeczenie ma charakter deklaratoryjny, bowiem do zasiedzenia dochodzi z mocy samego prawa. Potwierdza ono tym samym istniejący stan faktyczny (sankcjonuje go).

Czy przy zasiedzeniu trzeba spłacić spadkobierców?

Wykazanie zasiedzenia nieruchomości po odpowiednio 20 lub 30 latach zwalnia posiadacza nieruchomości od obowiązku dokonywania spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców. Osoba taka staje się właścicielem nieruchomości z mocy prawa i przysługują jej uprawnienia właściciela. Po ujawnieniu prawa własności w księdze wieczystej właściciel ma możliwość nieruchomość sprzedać, wydzierżawić lub nawet oddać innej osobie w formie darowizny.

Zasiedzenie w złej wierze a spadkobiercy

W sytuacji kiedy po śmierci spadkodawcy, władztwo nad nieruchomością przejmuje tylko jeden spośród kilku spadkobierców, a następnie sprawuje to władztwo, może stać się posiadaczem samoistnym. Zauważyć jednak należy, że powinien on zamanifestować na zewnątrz swoje zamiary posiadania nieruchomości jak właściciel, np. poprzez poinformowanie o tym pozostałych spadkobierców, wskazując na ich brak prawa do nieruchomości. Jeżeli w chwili śmierci spadkodawcy, spadkobierca posiadał wiedzę, że nie jest jedynym spadkobiercą – staje się on posiadaczem w złej wierze. W takim przypadku, bieg zasiedzenia zostanie przerwany, a spadkobierca, który wbrew woli innych spadkobierców ma zamiar samoistnego posiadania w złej wierze, nabędzie własność nieruchomości przez zasiedzenie, po upływie 30 lat od śmierci spadkodawcy.

Jeżeli zainteresował Państwa ten temat i chcieliby Państwo skorzystać z usług doradztwa prawnego lub podatkowego oferowanych przez naszą Kancelarię, zapraszamy do bezpośredniego kontaktu. Zespół Kancelarii GALIŃSKI & KLEINA posiada wiedzę oraz kompetencje, aby pomóc Państwu w każdej skomplikowanej sprawie prawnej oraz podatkowej. Udzielamy porad podczas spotkań w Kancelarii, jak również drogą mailową lub telefonicznie / zdalnie. Prowadzimy sprawy na terenie całej Polski.

Zaplanuj spotkanie w trybie online

Paweł Galiński

Partner, radca prawny

 

GALIŃSKI & KLEINA Kancelaria Radców Prawnych Sp. p.

ul. Ks. Jerzego Popiełuszki 24a/4, 80-864 Gdańsk

email: biuro@gklaw.pl

tel.: +48 58-351-48-44

tel.: +48 608 – 311 – 704