Odwrócony kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć ?

Odwrócony kredyt hipoteczny

Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym wprowadza nową instytucję do polskiego rynku finansowego (wzorowaną na amerykańskim odpowiedniku reverse mortgage). Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.

Umowa odwróconej hipoteki skierowana jest głównie do osób starszych, jednakże nie istnieją ograniczenia wiekowe dla kredytobiorców (w przeciwieństwie do systemu amerykańskiego, gdzie możliwość taka przysługuje od 62. roku życia). Zgodnie z uzasadnieniem do Rządowego projektu ustawy z dnia 12 maja 2014 r. (RPU VII, poz. 2392): „Wydłużanie się przeciętnego dalszego trwania życia, jak również niski poziom świadczeń emerytalnych zmusza osoby starsze do poszukiwania dodatkowych źródeł dochodów. Wiele z nich chce czerpać dodatkowe środki finansowe z posiadanych zasobów majątkowych, w szczególności z własnej nieruchomości. Jednym z instrumentów umożliwiających przekształcenie niepłynnego kapitału zakumulowanego w nieruchomościach w płynne środki finansowe jest funkcjonująca na świecie usługa finansowa – odwrócony kredyt hipoteczny, który jest zaliczany do kategorii tzw. usług equity release. (…).”

Kredytodawcą może być podmiot uprawniony do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego będący m.in. bankiem lub oddziałem banku zagranicznego.

Instytucja odwróconego kredytu hipotecznego w swej strukturze najbardziej zbliżona jest do pożyczki zabezpieczonej hipoteką, warto jednak zauważyć, że środki uzyskane przez kredytobiorcę korzystającego z regulacji zawartych w nowej ustawie mogą zostać wykorzystane przez niego na dowolny cel, co jest zasadniczą różnicą w stosunku do konstrukcji klasycznej umowy kredytu zdefiniowanej w prawie bankowym.

Kto może zawrzeć umowę z instytucją kredytującą ?

Zgodnie  z art. 5. podpisanej ustawy instytucja kredytująca może zawrzeć umowę odwróconego kredytu hipotecznego z osobą fizyczną, która posiada:

• prawo własności nieruchomości, lub
• prawo własności ułamkowej części nieruchomości, lub
• prawo użytkowania wieczystego gruntu, lub
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Wartość tych praw określa się według rynkowej wartość nieruchomości, oszacowanej przez eksperta – rzeczoznawcę majątkowego.

Istotnym novum wprowadzonej do polskiego systemu instytucji jest spłata odwróconej hipoteki dopiero po śmierci kredytobiorcy. Mimo, że umowa ta jest zawarta na czas nieokreślony i zawiera pewne unormowania zbliżone do umowy dożywocia, nie mają do niej zastosowania przepisy o rencie dożywotniej uregulowane w Kodeksie cywilnym.

Obowiązki informacyjne

Ustawa ta wprowadza również zasady zobowiązujące banki i innych kredytodawców do rzetelnego informowania o oferowanych odwróconych kredytach hipotecznych oraz do sporządzania umów zgodnie z wymogami szczegółowo uregulowanymi w ustawie (istnieją wymogi ustawowe co do treści formularza i załącznika w postaci wzoru prospektu informacyjnego). Niedopełnienie obowiązków informacyjnych przez kredytodawcę lub sporządzenie umowy niezgodnej z wymogami ustawowymi daje kredytobiorcy prawo do rekompensaty pieniężnej w wysokości 10% odsetek i innych kosztów należnych od wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego.

Kredytobiorca przez cały czas trwania umowy może mieszkać w swoim domu, jednakże kredytodawca ma prawo żądać od kredytobiorcy utrzymywania nieruchomości w należytym stanie technicznym, aktualnego ubezpieczenia od zdarzeń losowych oraz do uiszczania wszystkich podatków od nieruchomości i innych bieżących opłat, pod rygorem odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od wezwania.

Wypłata środków, w przeciwieństwie do renty dożywotniej, będzie dokonywana w okresie ustalonym w umowie – jednorazowo lub w ratach, do wysokości wartości nieruchomości (a nie, jak ma to miejsce w przypadku renty dożywotniej – do końca życia). Kredytobiorca ma również 30 dni od daty podpisania umowy na odstąpienie od niej bez podania przyczyny.

Warto również zwrócić uwagę na fakt, że po śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność osobistą, ograniczoną do określonej w umowie odwróconego kredytu hipotecznego wartości nieruchomości, obciążonej hipoteką zabezpieczającą spłatę kredytu. Spadkobiercy mogą odwróconą hipotekę spłacić w ciągu 12 miesięcy od śmierci spadkodawcy i nieruchomość zatrzymać. W przeciwnym razie nastąpi przeniesienie własności nieruchomości na rzecz instytucji kredytującej (po śmierci kredytobiorcy roszczenie instytucji kredytującej o zwrot nieruchomości staje się wymagalne). W takiej sytuacji kredytodawca będzie zobowiązany do wypłaty spadkobiercom różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a należnością banku z tytułu udzielonego kredytu, jeśli takowa różnica (nadwyżka) zaistnieje. Spłata musi nastąpić w ciągu 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego.

Podsumowanie

Celem ustawy jest wprowadzenie mechanizmów umożliwiających kredytodawcom działającym na polskim rynku oferowania odwróconych kredytów hipotecznych, a szczególnie  zapewnienie mechanizmów skutecznego dochodzenia przez nich roszczeń. Ponadto ustawa ta stwarza również wzmożoną ochronę kredytobiorców, przez  nałożenie na kredytodawcę: obowiązku informacji poprzedzającego zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego, możliwości odstąpienia od umowy,  a także gwarancji prawa do przedterminowej bezpłatnej spłaty kredytu i ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę do ściśle określonych sytuacji.

Należy wziąć pod uwagę, że nie wszystkie banki i instytucje określone w ustawie będą zainteresowane oferowaniem umów odwróconego kredytu hipotecznego i minie wiele czasu zanim instytucja ta przyjmie się w polskim systemie prawnym. Ryzyko niesie również obowiązek informowania kredytobiorcy w formie pisemnej (w Stanach istnieje obligatoryjna konsultacja z doradcą kredytowym). Jednak instytucja ta umożliwia upłynnienie kapitału ulokowanego w nieruchomościach. Praktyka lokowania dorobku życiowego w nieruchomości jest dość powszechna w polskim systemie prawnym, zatem nowo wprowadzona instytucja może przyczynić się do udogodnień sytuacji finansowej właścicieli  nieruchomości.

Ustawa wchodzi w życie z dniem 15 grudnia 2014 r.

Jeśli mają Państwo pytania w związku z powyższym tematem, prosimy o kontakt z Kancelarią. Nasi prawnicy udzielają porad podczas spotkań w Kancelarii, jak również drogą mailową, telefonicznie oraz za pośrednictwem Skype.

Paweł Galiński

radca prawny

Galiński & Kleina Kancelarie Radców Prawnych

 

Źródła:

1. Odwrócony kredyt hipoteczny na tle założeń Ministerstwa Finansów z 19.4.2010 r., Paulina Armada-Rudnik, Nieruchomości 2011, Nr 1;
2. Rządowy projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 12 maja 2014 r. (RPU VII, poz. 2392).